马倩博士在报告中

她首先为大家介绍了欧洲各国房地产投资的概况，在欧洲房地产市场2019最有前景的城市评选中德国有四座城市位居前十，分别是柏林（第二名）、法兰克福（第五名）、汉堡（第七名）和慕尼黑（第十名）。她认为德国房地产市场繁荣的原因主要是德国经济增速稳定、大量外来移民和难民、新建房难以弥补市场缺口、英国脱欧的潜在影响。

接下来马倩博士从选择城市、选择地段和选择房屋类型三个方面对如何在德国投资房地产进行了分析。同时提醒大家在审查房地产作为资产投资时要注意的一些细节，比如建筑许可、建筑扩建的可能性、建筑物清单、房屋现状、共同财产（楼梯间、入口区域、外立面、屋顶及水管）、土地登记册、公寓住宅业主共同体（业主大会）的会议纪要和决议汇编以及房屋管理机构的声望和品质等等。作为辅助措施马倩博士建议中国投资人还可以请金融机构房屋信贷部门根据房屋信息（价格、地段、房龄、房产商）对房屋进行评估。

德国房屋的购买成本包括房价、车位价格（公寓房）和相关税费及买卖附加费用。马倩博士为大家详细介绍了购买成本的各构成部分。还为有条件和有兴趣贷款投资房产的听众介绍了购房融资的情况和贷款手续。她指出，德国金融机构对外国购买者贷款审批关键是贷款人是否拥有德国居留，有居留卡的购房者需要自己支付房价的20%外加购房产生的各项杂费，剩余部分可贷款。无居留卡的购房者一般需要自己支付房价的 30%-50% 外加购房产生的各项杂费，剩余部分可贷款。

最后马倩博士为大家对签署购房合同需要注意的问题进行了讲解。她强调，购买合同必须在公证处公证，公证人将参与地产买卖合同的执行并与地产登记处保持联系。德国并未限制外国自然人或法人在德的房屋购买。

第二位主讲嘉宾是来自德国盛恒律师事务所的尚精忠律师。他为大家带来的报告是《德国反洗钱法》。

尚精忠律师在报告中

尚律师首先为大家讲解了洗钱（Geldwäsche）一词的来源：Alfonso Capone是美国20世纪20年代至30年代黑帮头目，其将非法所得投入到洗衣店，使得非法收入合法化。之后所有将非法收合法化的方式都被称之为“洗钱”。这个轻松的开场小故事博得所有听众会心一笑。

接下来尚律师为大家介绍了欧盟法的六次立法概况，特别强调1993年在欧盟的指导方针Richtlinie下德国第一次把洗钱作为一个刑事犯罪的罪名规定在刑法里。最新的欧盟指导方针EU-Geldwäscherichtline (EU 2018/843)于2018年5月30日公布，各个欧盟成员国的转换期限为2020年1月20日。尚律师对该指导方针主要的内容总结如下：

德国于2017年6月26日出台了反洗钱法(Geldwäschegesetz-GwG)新规，目的是防止洗钱行为和对恐怖主义的资金支持行为。随着新法规的实施，德国公司将对与商业伙伴的经济往来的记录备案义务将大大增加，尚律师为大家重点介绍了德国反洗钱法第2条关于有义务进行反洗钱审查的机构和人员主要包括：信贷机构Kreditinstitute、金融服务机构Finanzdienstleistungsinstitute、支付机构和电子货币机构Zahlungsinstitute und E-Geld-Institute、保险公司Versicherungsunternehmen、保险代理Versicherungsvermittler、律师、税务师、审计师、税务师Rechtsanwälte, Notare, Wirtschaftsprüfer, Steuerberater、房产中介Immobilienmakler、车行、珠宝商、手表等大宗货物商家Güterhändler。德国《反洗钱法》第2章规定了反洗钱审查机构对内的措施，包括建立内部监督机制，对员工的培训等，第3章则规定了针对客户的注意义务。

最后，尚律师对大家关心的在透明登记簿（Transparenzregister）进行透明登记的义务作了详细讲解，他指出，有透明登记义务的人需要对经济上受益人wirtschaftlich Berechtigte(r)在指定的透明登记表Transparenzregister进行登记。

报告会会场

两位报告人丰富的报告内容吸引了所有听众，三个小时的报告时间大家没有觉得冗长，听得直呼过瘾。两位报告人在报告结束后与听众进行了积极的互动，围绕报告主题回答了听众的提问，听众也非常热情地表达了自己的观点和看法。会后大家都表示此次报告会让大家受益良多，希望华人法律协会多举办此类活动。

德国华人法律协会

2019年12月31日