租房前部分

案列讲述：

你好，李律师。我是一名卡鲁留学生。我是今年五月到达卡尔斯鲁厄的，在来之前，我通过学院的宣传信息了解到了学生宿舍。到达之后，我向宿管发送邮件表达了我想入住学生宿舍，并向她询问是否有空房。在被告知有后，我来到学生宿舍，拿了钥匙去查看房间。但房间并不是让我很满意，所以我没有选择入住。但之后我收到了宿管让我缴纳半个月房租的邮件，理由是取消入住必须提前一段时间通知。而我是在查看房间之后决定取消的。我并没有签订租房合同，所以我想知道他们收取半个月的房租是否合法？

点评要点：

• 德国租房市场概况，相关法律保护介绍。 

• 合同关系可以是纸面合同，也可以是口头协议。是否表明了成交意愿为准。

• 合同义务和对方违约后求偿举例。

• 关于该情况的具体分析。

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其他相关问题：

1）签订租房合同时需要注意哪些地方？

2）和房东约定好租房后，却又在入住前被房东鸽，是否能获取相应赔偿？

答疑要点：

• 常见的一些无效条款。押金不能超出冷租租金三倍，规定不得有外人入住的前提条件。

• 注意租房期限（流动性、相处性、涨房租借口哪些合法那些不合法）。 注意个人形象管理。

• 合同关系是否成立的判断标准。

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住房时部分

案例讲述：

李律师你好。我的住房困扰是我有一个特别吵闹的邻居。起初我尝试用对话沟通的方法去和他进行交流，他也答应会保持安静。但在过了一段时间以后，他非但没有收敛反而变得更加吵闹了。我向房东寻求过帮助，也报了警。但是这两种方式都没有让他安静下来。我想知道有没有什么法律手段能够帮助我？

点评要点：

• Ruhezeit 晚上十点到早上六点，一般不能超过30分贝，最多不能超过40分贝。 

• 先和邻居尝试沟通，然后找房东，无果后找ordnungsamt、警察、法院。

• 提前手机证据记录，例如何时何地多大噪音做protokoll. 

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其他相关问题:

1）房东没有提供一些基础住房设备能否要求减租？例如冬天供暖不足。

2）Hausverwaltung更换后，Nebenkosten年终结算多出近100%。结算单一般人也看不懂。有什么法律程序可以和Verwaltung交涉吗？

3）房东连续三年提高了我的租金，我想知道这是否违法？

4）住的是公立学生宿舍，在合同到期之前想换宿舍，不知道会不会被罚款？

5）外出时房子水管闸门漏水(非人为原因)邻居叫警察，门拆了，地淹了。损失和维修该由谁来承担? 施工队来烘干维护前影响我居住，我能要求减免房租吗？

6）冬季在卫生间墙角产生霉菌，责任不清。卫生间有窗，也每天至少开窗一次，但依然产生了霉菌在硅胶条和木制窗框上，无法清洗掉，房东以此扣除我的押金合理吗？

答疑要点：

• 房间温度不得低于18°，否则房租可要求减少20%- 30%（依据法院判决）。                       

• 房子没有维修基金的情况，房客可能分摊维修费用。 

• 每15个月只能涨一次房租，并且不得超过当地租金，可参考官方Aktuelle Mietspiegel 。

• 非人为原因的故障和损失由房东承担。和房东沟通协商无效，建议寻求专业帮助，比如租户协会（Der Deutsche Mieterbund）。 

• 平时注意房间湿度，若使用不当，扣除租金有理有据。

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住房后部分

案列讲述：

李律师您好，我是一名KIT在读学生，现在我遇到了一个关于押金退还的问题。是这样的，我住在一个WG里面，有两个室友，三个人关系还算不错。但是我的两个室友不是很注意公共区域的卫生，虽然做了一个轮流打扫卫生的表单，但是他们执行力度很差。经常是做了饭不收拾，卫生间和浴室也是要提醒他们几次才会去打扫。这个学期我准备换个地方和我同学一起住，于是提出了退房申请。但是房东来检查的时候发现公共区域不是很干净，比如厨房有些油污，过道也堆放了一些垃圾，卫生间和浴室甚至有些地方长了霉斑，他就很生气，要扣除一部分我的押金。可这些事情和我并没有关系啊，我每次都好好打扫了卫生，甚至连垃圾袋洗碗海绵什么的都是我买的，我认为应该扣我室友的押金。请问一下李律师，这种情况该怎么办呢？对于这件事我是否有责任呢？我怎么才能说服房东不扣我的押金呢？

点评案列：

• 解约的时候需注意的各种问题。

• 先打扫卫生，搬家一周前约房东来进行预交房，有问题及时提出并改善。 

• 合同有共同债务人的情况下，难以证明和区分责任。

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其他问题：

1）房东无理扣除我的押金或是推迟延迟甚至不退我的押金时该怎么办？（押金一年多未退回）

2）被房东强制要求寻找下一个租客，我该怎么办？

3）德国房东要求我找的续租租客必须是中国人，这是否涉嫌种族歧视？我是否可以拒绝？

4）房东计算附加费用的时限是多少？如果他超过一年才通知我，我是否可以拒绝支付？

5）中介公司以Nachzahlung过高为由不退押金(近1700欧)，账单显示Nachzahlung中热水费用非常非常高，远高于过往租房经验，但因自己没记录水表数据不知如何查证。即使按如此高的Nachzahlung结算，押金还余800多欧，要求退还剩余押金，对方迟迟不回邮件，不接电话。我该怎么办才好？

6）你好，我刚刚毕业，即将去大城市找房和工作，想了解有关 房屋押金担保(Kautionsversicherung / Kautionsbürgerschaft) 和 家庭房屋保险 (Haushaltsversicherung) 这两个方面的信息退押金有期限

7） 屋内反复出现老鼠房东不解决怎么办？

答疑要点：

• 房东可以多持有半年到一年押金，结算附加费nebenkosten。

• 出于同情可以帮忙寻找下家，没有义务。

• 招租广告若写明限制只租或不足哪国人，哪类人，算作歧视。

• 房屋押金担保、家庭房屋保险、第三方责任险，各自针对问题的区别。

• 因为卫生问题带来健康隐患，可以要求降低房租。但是要查明根源，很多时候是生活习惯要改善。

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